EPC Verhuurders Brugge: Sancties & Correcties (2026)

Inleiding

Stelt u zich voor: u bent eigenaar van een appartementsgebouw aan de Oostkust en verhuurt verschillende eenheden. Op een dag ontvangt u een aangetekend schrijven van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) met de melding van een mogelijke boete omdat de EPC-waarde niet correct vermeld stond in uw online zoekertje. Of een huurder weigert de volledige huurindexatie te betalen, verwijzend naar het slechte EPC-label van zijn woning. Deze scenario's zijn voor veel verhuurders in Brugge en de bredere regio West-Vlaanderen een groeiende realiteit. De EPC-regelgeving wordt steeds strenger en de handhaving ervan neemt toe. Dit artikel is bedoeld voor eigenaars-verhuurders van residentieel vastgoed in West-Vlaanderen die een helder, juridisch onderbouwd overzicht willen van hun verplichtingen, de risico's en de te nemen stappen in 2026.

Wat is het Energieprestatiecertificaat (EPC)?

Het Energieprestatiecertificaat of EPC is een officieel document dat de energiezuinigheid van een woning weergeeft aan de hand van een score en een energielabel (van A+ tot F). Het is verplicht bij de verkoop en verhuur van woningen en informeert potentiële kopers of huurders over de te verwachten energiekosten en de energetische kwaliteit van het pand. De basis voor deze verplichting ligt in het Vlaamse Energiedecreet, dat als doel heeft de energie-efficiëntie van het gebouwenpark aanzienlijk te verbeteren.

Juridisch kader in België (2026)

De EPC-verplichtingen zijn geen louter administratieve formaliteit; ze zijn verankerd in een complex web van Vlaamse decreten en besluiten, met aanzienlijke juridische en financiële gevolgen bij niet-naleving. Het is cruciaal om de exacte wettelijke bepalingen te kennen.

Toepasselijke wetgeving

De kern van de regelgeving wordt gevormd door het Energiedecreet van 8 mei 2009 en het bijhorende Energiebesluit van 19 november 2010. Deze leggen de basisverplichtingen op: de aanwezigheid van een geldig EPC bij te koop- en te huur stelling en de publicatieplicht. Cruciaal voor verhuurders is ook het Vlaams Woninghuurdecreet. Het decreet van 3 oktober 2022 heeft de huurindexatie tijdelijk aan het EPC-label van de woning gekoppeld. Woningen met een label E of F, of zonder geldig EPC, kunnen slechts beperkt of niet geïndexeerd worden. Dit creëert een directe financiële incentive voor verhuurders om te investeren in energiezuinigheid. Daarnaast introduceerde de Vlaamse overheid een renovatieverplichting voor residentiële gebouwen. Wie sinds 1 januari 2023 eigenaar wordt van een woning met een EPC-label E of F, is verplicht om binnen de vijf jaar na de aankoop de woning te renoveren tot minstens een label D. Deze verplichting geldt ook voor wie een pand erft of geschonken krijgt.

Recente rechtspraak en richtsnoeren

De rechtbanken in West-Vlaanderen, en bij uitbreiding in heel Vlaanderen, worden steeds vaker geconfronteerd met geschillen die verband houden met het EPC. Zo zien we in onze praktijk bij de Vrederechter te Brugge dat huurders argumenten op basis van het EPC gebruiken in discussies over de huurprijs of de staat van het gehuurde goed. Hoewel een ontbrekend EPC het huurcontract op zich niet nietig maakt, kan het wel aanleiding geven tot schadeclaims. Een rechter kan oordelen dat de huurder misleid is over de te verwachten energiekosten en een schadevergoeding toekennen. In een zaak voor de Rechtbank van Eerste Aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge, werd een administratieve boete van VEKA bevestigd omdat een vastgoedmakelaar systematisch de EPC-score wegliet uit advertenties. Dit toont aan dat de handhaving ernstig wordt genomen en dat zowel eigenaars als tussenpersonen verantwoordelijk kunnen worden gehouden. Het Hof van Beroep te Gent heeft in diverse arresten de principes bevestigd dat de informatieplicht een essentieel onderdeel is van de precontractuele fase bij verhuur.

Lokale context: Brugge en West-Vlaanderen

Voor vastgoedeigenaars in Brugge en de omliggende regio's zoals Damme, Knokke-Heist of Blankenberge, brengt de EPC-regelgeving specifieke uitdagingen met zich mee. De historische binnenstad van Brugge, die op de UNESCO Werelderfgoedlijst staat, kent een groot aantal oudere, vaak beschermde panden. Het uitvoeren van energetische renovaties is hier complexer en duurder door stedenbouwkundige voorschriften en de noodzaak om het historische karakter te bewaren. Een standaard EPC-berekening houdt hier niet altijd rekening mee, wat kan leiden tot ongunstige scores. De Vrederechter van het kanton Brugge, bevoegd voor huurgeschillen, heeft ervaring met deze lokale problematiek en beoordeelt zaken vaak met oog voor de specifieke context van een historisch pand. Aan de kust, bijvoorbeeld in Oostende, bestaat het vastgoedpark dan weer uit veel appartementsgebouwen uit de jaren '60 en '70. Hier zijn de uitdagingen anders en liggen ze vaak op het vlak van collectieve beslissingen binnen de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) voor renovaties aan de gemeenschappelijke delen, zoals het dak of de gevels.

Procedure stap voor stap

Als verhuurder in West-Vlaanderen dient u een duidelijke procedure te volgen om volledig in regel te zijn met de EPC-wetgeving. Het negeren van een van deze stappen kan leiden tot sancties.

1. EPC Laten Opmaken: Vooraleer u uw woning te huur aanbiedt, moet u een erkend energiedeskundige type A inschakelen. Deze expert inspecteert de woning (isolatie, ramen, verwarmingsinstallatie, etc.) en stelt op basis van zijn bevindingen en de officiële software het EPC op. Zorg ervoor dat u een deskundige kiest die vertrouwd is met de lokale bouwpraktijken.
2. Publicatieplicht: U bent wettelijk verplicht om de energiescore (uitgedrukt in kWh/m² jaar) en het energielabel (de letter) te vermelden in alle commerciële publiciteit. Dit geldt voor online advertenties (bv. op Immoweb of Zimmo), advertenties in kranten of magazines en zelfs voor een affiche aan het raam.
3. Overhandiging aan de Huurder: De huurder moet een kopie van het volledige, geldige EPC ontvangen, ten laatste bij de ondertekening van het huurcontract. Het is aangeraden om in het huurcontract zelf een clausule op te nemen waarin de huurder bevestigt een kopie van het EPC te hebben ontvangen. Dit kan discussies achteraf vermijden.
4. Naleven van de Renovatieverplichting: Indien u na 1 januari 2023 een woning met label E of F heeft verworven (via aankoop, erfenis, etc.), start de termijn van vijf jaar om de woning te renoveren tot minstens label D. U moet dit kunnen aantonen met een nieuw EPC. Het niet naleven van deze termijn kan leiden tot aanzienlijke boetes.
5. Reageren op Controle: Het VEKA voert proactief controles uit, zowel digitaal (door online advertenties te screenen) als op basis van klachten. Indien u een waarschuwing of een proces-verbaal ontvangt, is het cruciaal om hier correct en tijdig op te reageren, eventueel met bijstand van een advocaat.

Kosten, termijnen en rechtsbijstandsverzekering

De EPC-verplichtingen brengen diverse kosten met zich mee. De opmaak van een EPC door een energiedeskundige kost doorgaans tussen de €150 en €400, afhankelijk van de grootte en complexiteit van de woning. De administratieve boetes die het VEKA kan opleggen voor het niet naleven van de verplichtingen (bv. geen EPC, foute publiciteit) variëren van €500 tot €5.000. De boete voor het niet naleven van de renovatieverplichting kan oplopen tot €200.000. Wat de termijnen betreft, is een EPC-certificaat 10 jaar geldig. De renovatieverplichting moet binnen de 5 jaar na het verlijden van de notariële akte worden voldaan. Het is belangrijk te weten dat er geen bindende termijnen kunnen worden gegeven voor de afhandeling van een procedure bij de rechtbank; dit is afhankelijk van de complexiteit van het dossier en de agenda van de rechtbank. Een rechtsbijstandsverzekering kan in sommige gevallen tussenkomen voor de kosten van een advocaat in een geschil met een huurder. Voor administratieve boetes van VEKA is dekking echter minder vanzelfsprekend en hangt dit sterk af van uw polisvoorwaarden. Het is raadzaam uw polis hierop na te kijken.

Veelgemaakte fouten en valkuilen

In onze praktijk zien we dat verhuurders vaak in dezelfde valkuilen trappen. Aandacht voor deze punten kan u veel problemen besparen.

• De publicatieplicht onderschatten: Een veelvoorkomende fout is het vergeten van de EPC-score in een online advertentie of op een 'te huur'-bord. VEKA controleert hier actief op.
• Een verlopen EPC gebruiken: Een EPC is 10 jaar geldig. Verhuurt u de woning opnieuw na deze periode, dan moet u een nieuw certificaat laten opmaken. Ook na ingrijpende energetische renovaties is een nieuw EPC vereist om de verbeterde score te reflecteren.
• Geen rekening houden met 'correctiefactoren': Als de energiedeskundige bepaalde isolatiematerialen of technieken niet visueel kan vaststellen en er geen bewijsstukken (facturen, foto's) zijn, moet de software rekenen met ongunstige standaardwaarden. Dit kan uw score aanzienlijk verslechteren. Zorg dus voor een goed dossier tijdens de inspectie.
• De renovatieverplichting negeren: Sommige kopers of erfgenamen zijn zich niet bewust van de verplichting om een energetisch slechte woning binnen de vijf jaar te renoveren. De sancties hiervoor zijn zeer hoog.
• Denken dat een slecht EPC enkel een administratief probleem is: Een slecht EPC heeft directe gevolgen voor de huurindexatie en kan uw positie in een discussie met een huurder voor de Vrederechter aanzienlijk verzwakken.

Praktijkvoorbeeld uit ons kantoor

Recentelijk adviseerden wij een cliënt uit Blankenberge. Hij had een ouder appartement aan de zeedijk geërfd en wilde dit verhuren. Bij de opmaak van het EPC bleek de woning een label F te hebben. De cliënt was zich niet bewust van de renovatieverplichting die voor hem als nieuwe eigenaar gold. Hij dacht dat het slechte label enkel een impact had op de huurindexatie. Wij hebben hem geïnformeerd over de wettelijke verplichting om binnen de vijf jaar na de erfenis minstens label D te behalen. We hebben hem geadviseerd over de te nemen stappen: het aanvragen van offertes voor dakisolatie en nieuwe ramen, het onderzoeken van mogelijke premies via vlaanderen.be en het opstellen van een realistisch tijdspad. Door deze proactieve aanpak kon de cliënt een plan opstellen om een aanzienlijke boete van VEKA te vermijden en de waarde en verhuurbaarheid van zijn eigendom op lange termijn te verzekeren, en tevens toekomstige discussies met huurders voor de Vrederechter te voorkomen.

Wat kunt u nu concreet doen?

Bent u verhuurder, dan raden wij u aan de volgende stappen te doorlopen om uw situatie te evalueren en problemen te voorkomen:

1. Controleer uw huidige EPC: Ga na of u voor elke verhuurde eenheid een geldig EPC bezit. Controleer de vervaldatum.
2. Plan een nieuwe keuring indien nodig: Is uw EPC (bijna) verlopen, of heeft u energetische verbeteringen aangebracht? Contacteer tijdig een erkend energiedeskundige voor een nieuw certificaat.
3. Audit uw advertenties: Controleer al uw lopende advertenties (online en offline) en zorg ervoor dat de EPC-score en het label correct en duidelijk vermeld zijn.
4. Analyseer uw EPC-score: Heeft uw pand een label E of F? Onderzoek dan onmiddellijk of de renovatieverplichting op u van toepassing is en welke stappen u moet ondernemen. Informeer u over de beperkingen op de huurindexatie.
5. Documenteer alles: Bewaar facturen, plannen en foto's van energetische renovaties. Deze kunnen als bewijs dienen voor de energiedeskundige om een betere score te bekomen.
6. Win juridisch advies in: Bij twijfel, of wanneer u een brief van VEKA ontvangt, is het verstandig om niet af te wachten maar direct juridisch advies in te winnen om uw rechten en plichten te kennen.

Hulp van een advocaat in Brugge

De regelgeving rond het EPC is complex en in constante evolutie. De financiële belangen zijn groot, zowel wat betreft de mogelijke boetes als de impact op uw huurinkomsten en de waarde van uw vastgoed. Een fout is snel gemaakt, maar de gevolgen kunnen jarenlang voelbaar zijn. Als gespecialiseerde advocaten in het vastgoedrecht, volgen wij de wetgeving en rechtspraak op de voet. Wij kunnen u bijstaan met helder juridisch advies, u helpen bij het correct reageren op een aanmaning van VEKA, of u vertegenwoordigen in een procedure voor de Vrederechter. Ons kantoor, gelegen aan het Oosterlingenplein 4A, 8000 Brugge, biedt laagdrempelige ondersteuning aan verhuurders in heel West-Vlaanderen. U kunt ons vrijblijvend contacteren via telefoon, WhatsApp of e-mail voor een eerste inschatting van uw dossier.

Gerelateerde Artikelen